Aspectos legales a comprobar antes de adquirir terreno en el extranjero
Comprar terreno en otro país requiere más que una visita al lugar: implica comprobar documentación legal, límites físicos, normativas locales y condiciones técnicas del suelo. Este texto resume los principales aspectos legales y técnicos que conviene revisar antes de cerrar una operación internacional de property o realestate.
Adquirir terreno en el extranjero exige una revisión amplia y metódica de aspectos legales y técnicos para evitar sorpresas posteriores. Antes de firmar, conviene confirmar la titularidad, límites registrales, cargas, y la compatibilidad del uso previsto con la normativa local. Además, factores como la topography, el acceso al agua y la existencia de servidumbres pueden condicionar la viabilidad del proyecto de development o agribusiness.
¿Cómo verificar el title y la property?
Comprobar el title y la propiedad es el primer paso. Solicite certificaciones oficiales del registro de la propiedad o su equivalente local, revise historial de transmisiones, hipotecas y embargos, y confirme la identidad real del vendedor. En muchos países es recomendable contratar a un abogado local especializado en realestate para efectuar búsquedas de cargas y verificar que la persona que firma tiene facultades válidas. También conviene comprobar el régimen de propiedad sobre parcelas agrícolas frente a urbanas, pues las restricciones pueden variar según la categoría.
¿Qué revela un survey y la topography?
Un survey profesional delimita con precisión el acreage y las lindes del terreno, identifica construcciones, caminos y posibles invasiones. La topography determina pendientes, riesgo de erosión y la factibilidad de acceso y construcción. Un informe topográfico y catastral junto con planos actualizados ayuda a evitar conflictos de linde y facilita el cálculo de costes de adecuación. Para proyectos de development, el survey debe integrarse con estudios geotécnicos que valoren la capacidad portante y la presencia de roca, arcillas expansivas o acuíferos cercanos.
¿Cómo afecta el zoning y el permitting al development?
El zoning define usos permitidos (residencial, industrial, agrícola, mixto) y condiciona la densidad, alturas y actividades autorizadas. Antes de comprar, confirme si el terreno está sujeto a planes de ordenación territorial y qué tipo de permitting es necesario para el development previsto: licencias de obra, ambientales o de actividad. Algunos países exigen autorizaciones adicionales para extranjeros que adquieren property, o limitan la compra en zonas fronterizas o protegidas. Consultar las normas de zoning y los requisitos de permitting evita inversiones en parcelas con restricciones insalvables.
¿Qué considerar sobre acreage, irrigation y agribusiness?
Para proyectos agrícolas o de agribusiness, el tamaño del acreage, la topografía y el acceso a irrigation son determinantes. Compruebe la titularidad y derechos sobre fuentes de agua, concesiones de riego y posibles limitaciones estacionales. La disponibilidad de agua influye en la elección de cultivo y en la inversión necesaria en infraestructuras. Además, averigüe si existen programas locales de apoyo o subvenciones agrícolas, y si la normativa sobre uso de agroquímicos y pastoreo impone condiciones que afecten la rentabilidad.
¿Qué implica la valuation y la tasación local?
Realizar una valuation profesional ajustada al mercado local ayuda a justificar la inversión y a detectar discrepancias entre precio pedido y valor real. Una tasación toma en cuenta el estado del title, la ubicación, accesos, topography, riesgos ambientales, y perspectivas de development. En operaciones internacionales conviene obtener varias valoraciones y comparar con ventas comparables (comps) recientes en la zona. Compruebe también obligaciones fiscales asociadas a la compra y posibles impuestos recurrentes que afecten la rentabilidad a medio plazo.
Costes y servicios locales para due diligence
Aunque no se incluyen precios concretos en este texto, la due diligence suele implicar honorarios de abogado, costes de registro, tasas por certificados, honorarios de survey y geotecnia, y gastos notariales. Los servicios locales varían según el país; algunos proveedores habituales son despachos de abogados inmobiliarios, firmas de topografía y consultoras ambientales. Al contratar, verifique referencias, experiencia en realestate internacional y cobertura de seguro profesional para asegurar la calidad del survey y la verificación del title.
Conclusión Revisar formalmente el title, realizar un survey y estudios de topography y geotecnia, comprobar el zoning y los requisitos de permitting, y evaluar el acceso a irrigation y la valuation del terreno son pasos esenciales antes de comprar property en el extranjero. Contar con asesoría legal y técnica local reduce riesgos y permite tomar decisiones informadas sobre proyectos de development o agribusiness.
