Steuerliche Pflichten beim Erwerb kreditgesicherter Immobilien international
Der grenzüberschreitende Erwerb kreditgesicherter Immobilien bringt spezielle steuerliche Pflichten mit sich. Käufer sollten neben nationalem Steuerrecht auch Quellensteuern, Verrechnungspreise und mögliche Doppelbesteuerungsabkommen prüfen. Eine strukturierte Prüfung reduziert Risiko und hilft, unvorhergesehene Steuerlasten zu vermeiden.
Foreclosure und Repossession: steuerliche Begriffe
Beim Kauf von Immobilien nach foreclosure oder repossession stehen nicht nur rechtliche, sondern auch steuerliche Fragen im Vordergrund. Abhängig von der Transaktionsform (Zwangsversteigerung, Direktkauf vom Kreditgeber, auction) kann der steuerliche Erwerbszeitpunkt variieren, was Einfluss auf Abschreibungen, Spekulationsfristen und Umsatzsteuerpflichten hat. International tätige Käufer müssen zudem auf unterschiedliche Definitionen und Bewertungsstichtage achten, da diese die Bemessungsgrundlage für Grunderwerb- oder Übertragungssteuern beeinflussen.
Realestate-Akquisition: steuerliche Folgen
Bei einer realestate-acquisition sollten steuerliche Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Registergebühren, mögliche Quellensteuern) frühzeitig eingeplant werden. Nicht selten entstehen für ausländische Erwerber zusätzliche Pflichten wie Steuerregistrierungen oder Sicherheitseinbehalte durch Banken. Die Struktur der Finanzierung — etwa ob die Immobilie als distressed asset erworben und durch vorhandene Hypotheken belastet gekauft wird — beeinflusst die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen und die Behandlung von Schuldübernahmen.
Due diligence und Valuation: Prüfpflichten
Eine umfassende due diligence umfasst steuerliche Prüfungen zu historischen Erträgen, latentem Steuerstrafrisiko und möglichen Haftungen des Veräußerers. Valuation ist zentral, weil Kaufpreisallokationen (z. B. zwischen Gebäude, Grundstück und beweglichem Inventar) steuerliche Konsequenzen bei Abschreibungen und bei späteren Veräußerungen haben. Bei crossborder-Transaktionen sind zudem Transferpreisfragen und die Anerkennung von Verlustvorträgen in verschiedenen Jurisdiktionen zu prüfen.
Title und Conveyancing: Rechtsfolgen
Title und conveyancing betreffen die Übertragung des Eigentums und damit zusammenhängende steuerliche Ereignisse. Klar definierte Title-Reports reduzieren das Risiko nachträglicher Steuerforderungen, etwa aufgrund ungeklärter Belastungen oder Nachforderungen aus früheren Perioden. Bei Übernahmen bestehender Kreditsicherheiten ist zu klären, ob die Schuldübernahme steuerlich als Erwerb gilt oder als eigenständiger Finanzierungsvorgang, da dies Einfluss auf steuerbare Vorgänge und Meldepflichten hat.
Compliance, Taxation und grenzüberschreitende Aspekte
Compliance-Anforderungen umfassen Meldepflichten für grenzüberschreitende Zahlungen, Anti-Geldwäsche-Prüfungen und die Einhaltung lokaler Steuervorschriften. Taxation umfasst neben Einkommens- oder Körperschaftsteuer oft auch spezielle Regelungen für foreclosure-Transaktionen. Doppelbesteuerungsabkommen können Steuerbelastungen abmildern, setzen aber voraus, dass steuerliche Ansprüche in beiden Staaten korrekt dokumentiert und geklärt sind. Auch die EU-weite Regelung zur Meldung grenzüberschreitender Steuergestaltungen kann relevant werden.
Portfolio, Assetmanagement und Auktionen: Anbieter
Beim Management von portfolios mit kreditgesicherten Objekten sind Dienstleister wichtig: Assetmanagement-Firmen, Auktionshäuser und spezialisierte Rechtsberater unterstützen bei Bewertung, Verkauf und steuerlicher Strukturierung. Eine Auswahl etablierter, international tätiger Anbieter hilft bei der praktischen Abwicklung.
| Provider Name | Services Offered | Key Features/Benefits |
|---|---|---|
| CBRE | Asset management, Valuation, Transaction advisory | Global market coverage, research resources |
| JLL | Investment sales, Portfolio management, Auction support | Crossborder networks, sector expertise |
| Clifford Chance | Real estate law, Conveyancing, Compliance | International law expertise, tax coordination |
| DLA Piper | Crossborder transactions, Due diligence, Financing | Large international presence, regulatory advice |
| Savills | Valuation, Auction advisory, Assetmanagement | Local market teams, investor relations |
| BNP Paribas Real Estate | Advisory, Auction platforms, Valuation | Integrated banking and real estate services |
Conclusion
Beim internationalen Erwerb kreditgesicherter Immobilien sind steuerliche Pflichten vielschichtig: sie reichen von Grunderwerbsteuer und Quellensteuern bis zu Fragen der Abschreibung, Schuldübernahme und Meldepflichten. Eine koordinierte due diligence, klare Title- und conveyancing-Prüfung sowie die Einbindung erfahrener Anbieter im Assetmanagement reduzieren Risiko und schaffen Transparenz für die steuerliche Behandlung über Grenzen hinweg.
