Contexte historique et évolution des lieux de tournage

L’utilisation d’espaces privés et patrimoniaux comme décors remonte aux premières décennies du cinéma, quand réalisateurs et producteurs cherchaient l’authenticité hors studio. En France, les grandes demeures, châteaux et lieux ruraux ont servi d’arrière-plans dès les années 1920 et 1930. Avec la professionnalisation du secteur et la création des commissions locales de tournage, la pratique s’est structurée. Depuis les années 2000, l’essor des tournages en extérieur et la montée des productions internationales ont transformé certains biens en actifs « double fonction » : résidence et plateau occasionnel.

Sur le plan institutionnel, l’encadrement s’est renforcé. En France, le Centre national du cinéma et de l’image animée (CNC) publie des données régulières sur les tournages et soutient des dispositifs fiscaux favorisant les productions. Parallèlement, de nombreuses régions ont mis en place des aides locales et des registres de lieux disponibles, facilitant la mise en relation entre propriétaires et productions.

Pourquoi la demande augmente aujourd’hui

Trois facteurs structurels expliquent la montée de la demande pour des lieux de tournage privés. D’abord, l’explosion de contenus liée aux plateformes de streaming et aux chaînes internationales nécessite un volume inédit de décors variés. Ensuite, les politiques fiscales — crédits d’impôt et aides régionales — rendent économiquement attractif le tournage hors des grands studios, ce qui profite aux propriétaires de lieux atypiques. Enfin, la recherche d’authenticité par les réalisateurs favorise des espaces historiques ou singuliers plutôt que des reconstitutions coûteuses.

Selon les rapports institutionnels et les remontées des commissions de tournage régionales, la France reste une destination privilégiée pour les productions internationales, grâce à des compétences techniques locales et des dispositifs incitatifs. Les productions de séries, en particulier, cherchent des lieux pouvant assurer répétitions, tournages mono- ou pluri-saisons et hébergement de petites équipes, ce qui crée des opportunités récurrentes pour des propriétés bien positionnées.

Modèles de monétisation et rendements attendus

Les revenus générés par la mise à disposition d’un lieu pour un tournage prennent plusieurs formes : location journalière du site, frais de logistique (parking, accès producteurs), services annexes (hébergement, restauration), et parfois une prime de « visibilité » si le lieu est identifiable à l’écran. D’après des praticiens du secteur, les tarifs peuvent aller de quelques centaines d’euros par jour pour un appartement urbain à plusieurs milliers d’euros pour une propriété de caractère, selon la notoriété, la logistique et la durée du tournage.

Sur le plan financier, intégrer ces revenus au modèle d’exploitation d’un bien augmente le revenu d’exploitation net (NOI). En finance immobilière, une hausse du NOI se traduit généralement par une réévaluation de la valeur du bien selon le cap rate applicable au marché local. Par exemple, si un lieu génère 30 000 € supplémentaires net par an et que le cap rate de marché s’établit autour de 5 %, la valorisation implicite pourrait augmenter de l’ordre de 600 000 € (scénario hypothétique à titre d’illustration). Ces calculs doivent être affinés avec des données locales et des coûts additionnels (assurances, restauration du site, agences de location).

Il existe aussi des modèles hybrides : certains propriétaires vendent l’usage exclusif pour une production, d’autres signent des contrats cadres avec agences de locations de lieux (location houses) pour obtenir des flux réguliers. Les lieux les mieux adaptés et bien référencés ont un pouvoir de négociation élevé et peuvent obtenir des clauses de dépôt de garantie et d’indemnisation strictes.

Avantages, défis et risques pour propriétaires et investisseurs

Avantages :

• Diversification des revenus : complément au loyer classique ou à la valorisation patrimoniale.

• Effet marketing : une présence à l’écran peut accroître la notoriété du bien et stimuler la valeur de revente.

• Effet multiplier : opportunités d’événements, tournées touristiques ou visites guidées après diffusion.

Défis et risques :

• Usure et dégradation : mouvements de matériel, aménagements temporaires, risques d’endommagement.

• Contraintes de calendrier : disponibilités limitées peuvent entrer en conflit avec une occupation résidentielle.

• Assurances et responsabilités : nécessité de polices adaptées couvrant dommages, responsabilités vis-à-vis des tiers et risques spécifiques aux tournages.

• Réglementation et protection du patrimoine : les immeubles classés ou situés en zones protégées peuvent être soumis à des autorisations préalables et à des restrictions quant aux modifications.

• Fiscalité : revenus occasionnels peuvent être imposés différemment selon leur nature (BIC, revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux) ; une consultation fiscale est essentielle.

Ces éléments imposent une gouvernance rigoureuse et souvent la mise en place de contrats types avec dépôts de garantie, inventaires photographiques et clauses précises sur les restitutions.

une opportunité encadrée et stratégique

Pour tirer parti de cette niche, il faut considérer l’activité comme une opération encadrée : mettre en place des processus contractuels, assurer la conformité administrative et sécuriser financièrement chaque engagement. Les étapes clés incluent l’image du lieu (book photographique professionnel), l’inscription auprès d’une agence spécialisée ou d’une commission locale, la mise en place d’un contrat type comprenant dépôt de garantie, planning d’usage, indemnisation des surcoûts et règles d’accès, et enfin une assurance spécifique couvrant le matériel et les tiers.

Le propriétaire devra aussi anticiper les besoins logistiques : accès poids lourds, stationnement, raccordements électriques, sanitaires temporaires, et zones de stockage. Travailler avec une régie de lieux expérimentée réduit les risques et accélère la contractualisation.

Étapes pratiques pour investisseurs et propriétaires

1. Audit du bien : évaluer état, accessibilité, sensibilité patrimoniale et potentiel cinématographique (esthétique, modularité).

2. Estimation des revenus potentiels : obtenir devis auprès d’au moins deux agences de location de lieux et consolider un scénario pessimiste/central/optimiste.

3. Vérification juridique et fiscale : consulter un avocat et un fiscaliste pour définir le régime d’imposition et les obligations locales, notamment en cas de monument historique.

4. Mise en conformité et équipement minimal : prévoir facilités logistiques simples (accès, stockage, générateurs si nécessaire) pour augmenter l’attrait.

5. Contractualisation standardisée : modèle de contrat avec dépôt, durée, heures de travail, responsabilité civile et pénalités en cas de non-respect.

6. Politique de maintenance et provision pour dégradations : réserver un fonds d’entretien spécifique alimenté par une partie des revenus de tournage.

7. Réseautage : s’inscrire auprès des commissions de tournage régionales, participer à salons professionnels et nouer des relations avec des régisseurs et agences.

Ces étapes permettent de professionnaliser l’offre et d’optimiser le ratio revenu/risque.

Perspectives de marché et recommandations d’expert

La demande pour des lieux authentiques devrait rester soutenue tant que la production audiovisuelle continue de croître à l’échelle globale. Les incitations fiscales dans de nombreux pays, et la volonté des producteurs d’éviter des coûts de studio élevés, favorisent l’exploitation de biens existants. En France, les dispositifs portés par le CNC et les aides régionales renforcent cette dynamique.

Pour un investisseur ou un propriétaire prudent, mes recommandations sont les suivantes :

• Ne compter que sur des estimations conservatrices des revenus additionnels.

• Mettre en place des contrats solides et une assurance adaptée avant toute mise à disposition.

• Investir dans des améliorations minimalistes et réversibles (amélioration des accès, signalétique, petits aménagements de restauration) qui améliorent l’attractivité sans altérer la valeur patrimoniale.

• Externaliser la commercialisation via des agences spécialisées pour limiter la vacance et sécuriser les prises de contact.

• Tenir un registre fiscal et comptable clair pour distinguer revenus récurrents, ponctuels et charges déductibles.

En conclusion, transformer un bien immobilier en lieu de tournage est une stratégie originale qui combine valorisation culturelle et optimisation financière. Ce n’est pas une panacée : les enjeux de gestion, d’assurance et de protection du patrimoine sont réels. Mais pour des propriétaires prêts à encadrer l’activité et à professionnaliser l’offre, la niche des lieux de tournage peut devenir une source de revenus différenciants et une stratégie de valorisation patrimoniale intéressante.