不動産売買契約書は、価格や引き渡し日だけを定めるものではなく、当事者双方の権利義務、リスク分配、将来の負担を明確にする法的文書です。契約書の記載が曖昧だと、引き渡し後や税務処理、近隣紛争などで重大なトラブルにつながります。買主は現況との整合性を慎重に確認し、売主は事実を正確に記載することで責任範囲を限定することが重要です。以下では、契約書に盛り込むべき主要条項と交渉で有利に進めるための実務的な観点を、項目別に分かりやすく解説します。

物件情報と掲載内容の一致確認

契約書の冒頭には物件の特定情報を正確に記載します。登記簿上の地番・地目、敷地面積や専有面積、建物の構造・階数・築年数、現況（居住中か空室か）を明示してください。売り出し時に掲載された情報と相違がないかを必ず照合し、設備や付帯物（家具・家電、床暖房など）の残置扱いも明確にします。境界未確定や共有部分の利用制限がある場合はその旨を補足条項で記述し、将来の権利関係を巡るリスクを低減します。

査定の根拠と価格に関する条項

契約価格の根拠となる査定方法や査定主体は重要な証拠となります。査定が不動産鑑定士によるものか仲介会社の評価か、査定時点や評価方法（市場比較、収益還元、積算など）を契約書に明記しましょう。評価基準が異なると税額や譲渡所得の算定に差が出るため、どの評価値を価格根拠とするかを明確にしておくと後の争いを防げます。市場変動に対応するための価格再確認条項を設けることも検討に値します。

建物検査と瑕疵対応の取り決め

建物や設備の検査は隠れた欠陥を発見し、責任配分を定めるために不可欠です。検査の範囲（構造躯体、基礎、屋根、給排水、電気設備、白蟻検査など）や検査費用の負担、検査結果に基づく対応（修繕、代金減額、契約解除の可否）を具体的に規定してください。重大な欠陥が見つかった場合の修繕期間、費用負担割合、瑕疵担保責任の期間と範囲も明文化しておくと、買主と売主の双方が取るべき行動が明確になります。

融資条件と資金調達に関する特約

買主が住宅ローン等で資金調達を行う場合、融資承認を契約の前提条件とする「ローン特約」を設定するのが一般的です。融資承認の期限、承認が得られない場合の解除手続き、手付金の取り扱い、融資中止時の違約金や返還方法を明記してください。売主側は抵当権設定・解除に必要な協力義務や書類提出の期日を契約書に盛り込むことで、手続きの遅延リスクを低減できます。

リフォーム・修繕対応と費用負担の明示

リフォームや修繕を取引条件に含める場合は、工事の範囲、費用負担者、工期、着手・完了の基準、完成後の保証期間を細かく定めます。引き渡し後に発生する費用負担や瑕疵修補の基準も明記しておくことで、将来の請求や争いを避けやすくなります。工事に第三者業者を利用する場合の責任分界点（設計不備・施工不良など）も明確にしておくと安心です。

交渉時に注目する点と税金処理

交渉では価格以外にも引き渡し時期、設備の残置、瑕疵担保期間の延長、検査後の補修対応などを交渉材料にすることで合意が得やすくなります。税務面では譲渡所得税や固定資産税の按分方法、清算日、登録免許税や印紙税の負担者を契約書で明示してください。税金処理に伴う書類の引き渡し期限や、税制優遇の適用可否についても記載しておくと取引完了後の手続きが円滑です。

締結前には、合意した内容が漏れなく契約書に反映されているかを必ず確認してください。専門的判断が必要な部分（査定基準、税務処理、構造的欠陥の有無など）は、不動産鑑定士や税理士、建築士といった専門家の意見を取り入れると安心です。明確な条項設定と適切な交渉で、取引後のトラブルを予防してください。