Gayrimenkul işlemleri hem duygusal hem finansal açıdan önemli kararlar içerir. Doğru aracı (broker) seçimi ve komisyon pazarlığı, satış veya alım sürecinin neticelenmesini doğrudan etkiler. Bu rehberde “realestate”, “property” ve “broker” gibi anahtar terimleri kullanarak konum (location), piyasa (market) değerlendirmesi, değerleme (valuation), muayene (inspection), yenileme (renovation), ipotek (mortgage) ve finansman (financing) seçeneklerine odaklanacağız. Amaç, alıcı ve satıcıların bilinçli tercihler yapmasına yardımcı olmaktır.

Aracı ve broker seçimi

Aracı seçimi, işlem sürecinin merkezi adımıdır. Bir broker veya emlak danışmanı, listeleme (listing), pazarlama ve müzakere süreçlerinde deneyimiyle fark yaratır. Broker seçiminde referanslar, portföy, pazarlama stratejileri ve bölge bilgisi göz önünde bulundurulmalıdır. “Broker” terimini kullanırken, aracın lisans durumu ve sunduğu hizmetlerin kapsamı (örneğin fotoğrafçılık, sanal tur, hedefli reklam) değerlendirilmelidir. Hem alıcı hem satıcı tarafında çalışacak profesyonellerin geçmiş performans verileri, kapalı işlemler ve müşteri yorumları incelenmelidir.

Konum ve piyasa değerlendirmesi

Konum (location) gayrimenkul değerini belirleyen en kritik unsurdur. Piyasa (market) koşulları; arz-talep dengesi, bölgesel ekonomik göstergeler ve gelecekteki altyapı projeleri ile şekillenir. Bölgedeki benzer ilanları (listing) karşılaştırmak, satıcıların talep ettiği fiyat aralıklarını görmek ve emlak piyasasının hareketliliğini izlemek gerekir. Ayrıca yatırım (investment) perspektifinden kira getirisi potansiyeli ve likidite süreleri değerlendirilmelidir. Bu veriler broker seçiminde de kriter oluşturur: iyi bir broker yerel piyasa dinamiklerini en iyi bilen kişidir.

Değerleme, muayene ve yenileme

Değerleme (valuation) profesyonel eksper veya bağımsız değerleme raporlarıyla yapılmalıdır; bu, pazarlık payınızı belirler. Muayene (inspection) süreci, yapı güvenliği, yalıtım, tesisat, elektrik ve potansiyel yenileme (renovation) ihtiyaçlarını ortaya koyar. Özellikle eski yapılar için beklenmedik maliyet riskleri muayene ile azaltılır. Yenileme planları yatırımın geri dönüşünü (ROI) etkiler; küçük estetik iyileştirmeler satış fiyatını yükseltebilirken, geniş çaplı tadilatlar maliyetleri artırır. Bu aşamada broker ile maliyet-fayda analizi paylaşılmalıdır.

Finansman, ipotek ve teminat

Finansman (financing) seçenekleri ve ipotek (mortgage) koşulları, alıcının pazarlık gücünü doğrudan etkiler. Nakit alıcılar genellikle daha güçlü teklifler sunabilir; krediyle alımda bankaların peşinat, kredi faiz oranı ve ödeme planları önem kazanır. Escrow veya teminat uygulamaları, tarafların yükümlülüklerini güvence altına alır. Brokeriniz, hangi finansman yollarının bölgenizde yaygın olduğunu ve hangi belgelerin gerektiğini bilmelidir. Ayrıca vergilendirme (taxes) yükümlülükleri ve erken ödeme cezası gibi ipotek şartları satış-müzakere stratejisini etkiler.

Komisyon pazarlığı ve hukuki vergiler

Komisyon oranları ve yapılandırması müzakerede en çok tartışılan konudur. Geleneksel olarak komisyonlar satış fiyatının yüzde bazında belirlenir; aralığın 2–6% olması birçok pazarda görülen bir eğilimdir, ancak bölgeye ve sağlayıcıya göre değişir. Komisyonun nasıl bölüşüleceği (alıcı aracı vs. satıcı aracı), ekstra hizmetler için ek ücretlerin olup olmadığı ve başarıya bağlı ödeme koşulları netleştirilmelidir. Hukuki (legal) yükümlülükler ve vergiler (taxes) ise komisyonun toplam maliyetini artırabilir; bu nedenle tüm masraflar sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

---

Product/Service	Provider	Cost Estimation
Emlak komisyonu (satış)	RE/MAX (global brokerage)	Genellikle %3–6 satış fiyatı aralığı
Emlak komisyonu (satış)	Century 21 (global franchise)	Genellikle %2–6 satış fiyatı aralığı
İlan/listing hizmeti	Sahibinden (Türkiye)	Bireysel listeleme ücretsiz — profesyonel paketler ve öne çıkarma ücretleri değişken

Bu makalede belirtilen fiyatlar, oranlar veya maliyet tahminleri mevcut en son bilgilere dayanmakta olup zamanla değişebilir. Mali kararlar almadan önce bağımsız araştırma yapmanız önerilir.

Sonuç olarak, aracı seçimi ve komisyon pazarlığı sürecinde şeffaflık, iyi dokümantasyon ve piyasa verilerine dayalı değerlendirme kilit unsurlardır. Değerleme, muayene ve finansman koşullarının doğru yönetimi, pazarlık gücünüzü artırır ve beklenmeyen maliyetleri azaltır. Hukuki ve vergisel yükümlülükler de erken safhada netleştirildiğinde taraflar için daha öngörülebilir bir süreç oluşur.