Hacizli konut finansmanı: kredi ve alternatif kaynaklar

Hacizli konutlar, alım sürecinde hem fırsat hem de risk barındırır; finansman seçenekleri bu yüzden normal gayrimenkul alımlarından farklı değerlendirilmelidir. Bu makalede foreclosure ve repossession süreçlerinin temel finansman yolları, mortgage alternatifleri, rehberlik gerektiren valuation ve inspection önlemleri ile rehab/renovation masraflarına dair pratik bilgiler verilecektir.

Hacizli konut finansmanı: kredi ve alternatif kaynaklar

Hacizli konutlar (foreclosure) satın almak yatırım açısından çekici olabilir, ancak süreç hukuki, teknik ve finansal açılardan daha karmaşıktır. İlgili mülkiyetin title durumu, üzerinde lien olup olmadığı ve alım sırasında ortaya çıkabilecek repossession sorunları satın alma maliyetini doğrudan etkiler. Bu nedenle due diligence ve kapsamlı bir inspection yapmak, hem mortgage koşullarını hem de olası renovation ihtiyaçlarını doğru değerlendirmek açısından kritiktir.

Haciz (foreclosure) süreci ve hukuki durum

Haciz süreci, borçlunun mortgage veya diğer borçlarını ödeyememesi durumunda alacaklının icra yoluyla mülke el koyması anlamına gelir. Türkiye’de icra daireleri ve mahkeme kararları süreci belirlerken, mülkiyetin temiz olup olmadığı title araştırmasıyla anlaşılmalıdır. Lien ve öncelikli alacaklar, satın alma sonrası unexpected mali yükümlülüklere dönüşebilir; bu yüzden hukuki due diligence çoğu zaman maliyetten daha önemlidir.

İcra açık artırması (auction) nasıl işler

İcra açık artırmaları (auction) genellikle icra daireleri veya resmi e-ihale platformları aracılığıyla yürütülür. Açık artırmada property almak, pazarlıkla doğrudan satın almaya göre farklı likidite ve ödeme gereksinimleri getirir; genelde peşinat veya belirli süre içinde ödeme şartı olur. Auction süreçlerinde alıcıların repossession risklerini, yarışan alacaklıları ve satış giderlerini göz önünde bulundurmaları gerekir.

Değerleme (valuation) ve inspection önemi

Distressed veya hacizli mülklerde valuation ve inspection normalden daha kritik hale gelir. Ekspertiz, hem pazar değerini hem de mortgage sağlayıcılarının kabul edeceği rehin değerini (loan-to-value) belirler. Ayrıca fiziksel inspection, gizli hasarları, altyapı sorunlarını ve olası renovation gereksinimlerini ortaya koyar; bunlar rehab maliyetlerini ve yatırımın getirisine doğrudan etki eder.

Mortgage ve finansman seçenekleri

Hacizli konut alımında standart mortgage ürünleri, bankaların risk değerlendirmesine bağlı olarak farklı şartlarda sunulur. Bazı bankalar repossessed property için ek koşullar talep edebilir; diğer alternatifler arasında köprü finansmanı (bridge loan), özel yatırımcı kredileri veya yenileme kredileri bulunur. Yatırımcılar için due diligence, kredi şartları ve geri ödeme planlarının mühendislik ve valuation bulgularıyla paralel yürütülmesi gerekir.

Rehab/renovation ve yatırım (investment) maliyetleri

Distressed mülkler genellikle rehab veya renovation ihtiyacıyla gelir. Renovation maliyetleri projenin büyüklüğüne göre büyük değişkenlik gösterir; küçük tadilatlar genel değerin düşük bir yüzdesini oluştururken, yapısal onarımlar maliyeti yükseltir. Yatırım planı yaparken rehab bütçesi, beklenen ek değer (value-add) ve beklenen holding süresi hesaplanmalı; yeniden satış veya kiralama stratejisi yatırımın geri dönüşünü belirler.


Product/Service Provider Cost Estimation
Bank mortgage for standard home purchase Ziraat Bankası, VakıfBank, İş Bankası, Garanti BBVA Kredi tahsis ücreti ve aylık faiz içeren maliyet; faizler ve masraflar bankaya ve kredi koşullarına göre değişir; örnek aralıklar değişken olmakla birlikte uzun vadeli mortgage maliyeti toplamda önemli farklılık gösterebilir
İcra açık artırması (auction) alım maliyetleri İcra Daireleri / e-ihale platformları Açık artırma peşinatı, harç ve komisyonlar; ek masraflar ve hukuk giderleri olabilir; toplam ek maliyet genelde satış fiyatının birkaç yüzdesi kadar artış sağlayabilir
Renovation/rehab kredi ürünleri Bankalar, yapı finansman kuruluşları Renovasyon maliyetleri proje ölçeğine göre; genelde property değerinin %5–20’si aralığında değişebilen bütçe gerekebilir
Köprü finansmanı / Özel yatırımcı kredileri Yerel yatırımcılar, özel kredi sağlayıcıları Hızlı sermaye sağlar fakat maliyeti bankalara göre daha yüksek olabilir; kısa vadeli ve esnek ödeme koşulları yaygındır
Ekspertiz ve title research hizmetleri Lisanslı ekspertiz firmaları, hukuk büroları Değerleme raporu ve title kontrolü için rapor başına ücretler; hizmetin kapsamına göre değişen sabit ücret veya proje bazlı bedel uygulanır

Fiyatlar, oranlar veya maliyet tahminleri bu makalede yer alan bilgiler en son mevcut bilgilere dayanmaktadır fakat zamanla değişebilir. Mali kararlar almadan önce bağımsız araştırma yapmanız önerilir.

Sonuç olarak, hacizli konutlarda finansman planı hazırlarken foreclosure ve repossession riskleri, auction prosedürleri, detaylı valuation ve inspection sonuçları ile rehab/renovation maliyetlerinin bütüncül değerlendirilmesi gerekir. Mortgage ve alternatif finansman araçlarının koşulları, sağlayıcıya ve mülkün durumuna göre değişir; bu nedenle kapsamlı due diligence ve gerektiğinde hukuk/ekspertiz desteği yatırım kararının merkezinde olmalıdır.