İcra ilanlarından satın alma sürecine girerken, hedefiniz yalnızca düşük fiyatlı bir alım yapmak olmamalıdır; hukuki durum, piyasa değeri ve beklenen masrafların tamamı göz önünde bulundurulmalıdır. İyi yapılandırılmış bir önceliklendirme listesi ve adım adım doğrulama protokolü, foreclosure ve auction süreçlerinde karşılaşılabilecek gizli riskleri azaltır ve daha gerçekçi yatırım beklentileri oluşturur. Aşağıdaki başlıklar, ekspertiz ve uygulamada sıkça karşılaşılan konuları özetler.

Foreclosure ve auction süreçleri nasıl işler?

Foreclosure (icra) süreçleri ve açılan auction’lar genellikle yasal bildirimler, açık arttırma tarihleri ve satış şartlarını içerir. İcra ilanlarında yer alan bilgileri dikkatle okumak, satışın türünü (açık arttırma, kapalı teklif vb.) ve icra dosyası numarasını tespit etmek gerekir. Satışa ilişkin açık olmayan hususlar için dosya numarasıyla icra müdürlüğünden belge temini önemlidir; bu belgeler kapsamında borç miktarı, satış şartları ve mevcut icra takipleri görünür. Açık arttırmalarda teklif kuralları ve teminat gereklilikleri de göz önünde bulundurulmalıdır.

Valuation ve appraisal nasıl yapılır?

Değerleme (valuation) ve appraisal raporları, bir mülkün gerçek piyasa değerini belirlemede temel araçlardır. Banka veya bağımsız ekspertiz raporları farklı metodolojiler kullanabilir; karşılaştırılabilir satışlar, gelir kapitalizasyonu ve maliyet yaklaşımları sık başvurulan yöntemlerdir. Özellikle icra yoluyla satılan mülklerde, satışı yöneten kurumun sunduğu değerleme ile piyasa değerlemesi arasındaki farklar olabilir. Bu nedenle bağımsız appraisal talep etmek, yatırım kararında daha sağlam bir veriye ulaşmayı sağlar ve resale potansiyelini daha tutarlı biçimde değerlendirmeye yardımcı olur.

Due diligence ve titlesearch hangi adımları içerir?

Due diligence süreci mülkün hukuki, mali ve idari durumunun ayrıntılı incelenmesini kapsar. Title search (tapu incelemesi) ile ipotek, haciz, ifrazat, imar durumu ve kullanım kısıtlamaları kontrol edilmelidir. Ayrıca geçmiş davalar, vergi borçları ve komşuluk hakları gibi hususlar da incelenmelidir. Hukuki danışmanlık alınması; tapu kayıtları, belediye kayıtları ve ilgili mahkeme dosyalarının kontrolünü sağlar. Eksik veya belirsiz belgeler tespit edilirse, satın alma sürecini durdurmak veya şartlı teklifler sunmak mantıklı olacaktır.

Renovationcosts ve resale beklentileri nasıl hesaplanır?

Renovasyon maliyetleri (renovationcosts) ve beklenen resale değeri, yatırımın geri dönüşünü doğrudan etkiler. Yenileme gereksinimleri; yüzey iyileştirmelerden yapı güçlendirmeye kadar geniş bir aralıkta olabilir. Alan başına maliyetler, işçilik kalitesi ve malzeme tercihine göre değişir. Yerel piyasa ve benzer yeniden satılmış mülklerin satış fiyatları incelenerek, yatırımın potansiyel kârlılığı tahmin edilebilir. Ayrıca beklenmeyen masraflar için yüzde bazında (ör. %10–20) bir ek bütçe ayrılması pratik bir yaklaşımdır.

Financing, escrow ve compliance ile riskassessment nasıl bağdaştırılır?

Finansman seçenekleri (financing) ve escrow mekanizmaları, ödeme güvenliği ve hukuki uyum (compliance) açısından önemlidir. Banka kredileri, peşin ödeme avantajları ve escrow hesapları farklı maliyet ve güvenlik profilleri sunar. Escrow hizmetleri, alıcı ve satıcı arasında paranın ve belgelerin güvenli transferini sağlar. Riskassessment; faiz oranı değişimi, vergi yükümlülükleri, hukuki itiraz riskleri ve piyasa likiditesi gibi unsurları içermelidir. Özellikle crossborder yatırımlarda vergi ve uyum gereksinimleri ile döviz riskleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Satış maliyetleri ve hizmet sağlayıcı karşılaştırmaları için aşağıdaki tablo örnek niteliğindedir. Gerçek sağlayıcılar ve sunulan hizmetler değişebilir; fiyatlar durum ve bölgeye göre farklılık gösterir.

---

Product/Service	Provider	Cost Estimation
Appraisal Report	CBRE Turkey / Yerel ekspertiz firmaları	€200–€1,000 (mülke göre)
Title Search	Tapu ve Kadastro / Hukuk büroları	500–2,000 TRY + avukat ücretleri
Escrow Services	Escrow.com / Banka emanet hizmetleri	€200–€1,000 veya işlem başına 0.5–1%
Renovation Estimate	Yerel müteahhitler / tadilat firmaları	2,000–8,000 TRY/m² aralığı (proje bazlı)
Financing (Mortgage)	Türk bankaları (İşbank, Ziraat vb.)	Faiz ve masraflar krediye göre değişir

Prices, rates, or cost estimates mentioned in this article are based on the latest available information but may change over time. Independent research is advised before making financial decisions.

Crossborder yatırımlarda dikkat edilecek özel hususlar

Crossborder yatırımlar, farklı hukuk sistemleri, vergi rejimleri ve döviz riskleri nedeniyle ek doğrulama adımları gerektirir. Yabancı mülk ediniminde yerel mevzuat, sınırlamalar ve izin prosedürleri incelenmelidir. Uluslararası transferler için uyum gereklilikleri (compliance), FATCA veya diğer bilgi paylaşım düzenlemeleri gibi konular söz konusu olabilir. Yerel danışmanlık, banka işlemleri ve çeviri gereksinimleri yatırım sürecinin ayrılmaz parçalarıdır. Riskassessment burada daha kapsamlı olmalı ve döviz ile siyasi riskler hesaba katılmalıdır.

İcra ilanlarından güvenli seçim, sistematik bir önceliklendirme ve doğrulama sürecine dayanır: hukuki inceleme, bağımsız değerleme, maliyet tahmini ve uygun finansman/emanet çözümlerinin eş zamanlı değerlendirilmesi. Bu adımlar, hem tekil alımlar hem de portföy (portfolio) yönetimi için sağlam bir temel sağlar. Sağlıklı bir veri tabanı, uzman görüşleri ve gerçekçi maliyet tahminleri ile riskler yönetilebilir ve yatırım kararları daha dayanaklı hale gelir.