Müzayedede Teklif Verirken Hesaplanması Gereken Masraflar
Müzayedede teklif verirken yalnızca açık artırma fiyatını dikkate almak yanıltıcı olabilir; taşınmazın gerçek maliyeti; borç, ipotek, ekspertiz, tadilat, tapu harcı, noter, avukat ve geçici depozito gibi birçok kalemi içerir. Bu rehberde bank-owned ve distressed gayrimenkul alımlarında dikkat edilmesi gereken masraf kalemleri, valuation ve due diligence süreçleri ile yatırım (investment) hesaplamalarına yönelik pratik bilgiler bulacaksınız.
Müzayedede teklif verirken valuation ve bidding nasıl etkiler?
Mülkün değerlemesi (valuation) teklif stratejinizi doğrudan etkiler. Ekspertiz raporu ve bağımsız valuation, taşınmazın piyasa değerini, amortismanını ve olası onarım maliyetlerini ortaya koyar. Bidding aşamasında duygusal davranmak yerine, ekspertiz sonuçlarına göre maksimum teklifinizi belirleyin. Açık artırmada genellikle başlangıç fiyatı piyasa değerinin altında olabilir; fakat rehab ve renovation ihtiyaçlarını hesaba katarak net getiri hesabı yapılmalıdır.
Bankowned ve mortgage yükümlülükleri nelerdir?
Bankowned (bankanın mülkiyetinde olan) taşınmazlarda mortgage veya bankaya olan borçlar satış koşullarına göre değişebilir. Bazı müzayedelerde borçlar satış bedeliyle kapatılarak teslim yapılırken, başka uygulamalarda alıcı var olan ipotekleri devralmak zorunda kalabilir. Banka ile sözleşmeleri ve satış ilanını dikkatle okuyun; redemption hakları ve ödeme öncelikleri yatırımınızın güvenliği açısından önemlidir.
Lien (ipotek) ve redemption riskleri neler?
İpotek, haciz veya diğer lien kalemleri mülkün temiz teslimi önünde engel olabilir. Redemption dönemleri (alacaklıların borcu geri alma hakları) ve öncelikli alacakların tutarı, taşınmazı almadan önce net maliyeti değiştirir. Title araştırması ve avukat kontrolüyle hangi borçların alıcıya geçeceğini, hangi borçların satışla kapatılacağını netleştirin.
Distressed mülklerde rehab ve renovation masrafları nasıl hesaplanır?
Distressed (sıkıntılı) mülkler genelde tadilat ihtiyacı taşır. Küçük onarımlar ile büyük renovasyon maliyetleri arasında büyük fark vardır; duvar, çatı, sıhhi tesisat, elektrik ve ısıtma-tesisat gibi kalemlerin profesyonel keşfi gerekir. Rehabilitation (rehab) maliyeti için yerel services ve inşaat firmalarından alınacak teklifler önemlidir. Ayrıca projeye göre kira geliri veya satış fiyatı tahminiyle yatırım geri dönüşünü hesaplayın.
Title, legal ve due diligence süreçlerinde hangi ücretler çıkar?
Title search, tapu tescil işlemleri, noter, avukat ve dava risklerini kapatma ücretleri yatırım maliyetine eklenir. Due diligence kapsamında avukat ücreti, resmi belge masrafları ve gerekirse icra dosyası incelemesi yapılmalıdır. Yerel services (örneğin Tapu ve Kadastro birimleri, noterlik daireleri ve lisanslı avukatlar) size somut maliyet aralığı verebilir; hukuki belirsizliklerin maliyete olan etkisi büyüktür.
| Product/Service | Provider | Cost Estimation |
|---|---|---|
| Ekspertiz (valuation) | Emlak ekspertiz firmaları (örn. REIDIN iş ortakları veya yerel ekspertiz şirketleri) | 800–3.000 TRY arası (mülkün büyüklüğüne göre) |
| Tapu ve resmi harçlar | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü | Değerin %2–4 arası (ülkeye ve kurallara göre değişebilir) |
| Hukuki & Title araştırması | Lisanslı avukatlar veya hukuk büroları | 2.000–15.000 TRY arası (işin karmaşıklığına göre) |
| Banka/Redemption işlemleri | Ziraat Bankası, VakıfBank, İş Bankası vb. bankalar | Kapanış için bakiye tutarı + işlem ücretleri (değişken) |
| Renovation/rehab | Yerel müteahhitler ve inşaat firmaları | Küçük onarım: 5.000–50.000 TRY; kapsamlı renovasyon: 50.000–300.000+ TRY |
Fiyatlar, oranlar veya maliyet tahminleri bu makalede verilen en güncel bilgilere dayanmakla birlikte zamanla değişebilir. Mali kararlar almadan önce bağımsız araştırma yapılması tavsiye edilir.
Yatırım (investment) hesaplaması ve ek masraflar nelerdir?
Son olarak, yatırımın kârlılığını hesaplarken tüm giderleri (açık artırma depozitosu, komisyon, vergiler, sigorta, utilities kapatma/yeniden açma ücretleri, yönetim/işçilik ve beklenmedik masraflar) toplamalı ve beklenen kira veya satış gelirinden düşmelisiniz. Rezerv fonu (beklenmeyen giderler için) genellikle toplam maliyetin %10–20’si olarak planlanır. Local services ile görüşüp teklif almak, finansman şartlarını bankalarla netleştirmek ve detaylı due diligence yapmak, müzayedede doğru karar vermenizi sağlar.
Müzayedede teklif verirken kapsamlı hesaplama yapmak, short-term fırsatların uzun vadeli risklerini görmenize yardımcı olur. Tüm maliyetleri netleştirip belgeledikten sonra teklif sınırınızı belirlemek güvenli ve sürdürülebilir bir yatırım planı sağlar.
