Taşınmazın yasal statüsünü kontrol etmek, mülkle ilgili beklenmedik yükümlülükler ve riskleri ortaya çıkarır. Hukuki durumun netleştirilmesi; tapu kayıtları, ipotek durumu, haciz ve rehin kayıtları, bankaya devredilmiş mülkiyetler ve önceki icra süreçleri gibi unsurları kapsar. Doğru sorgulama adımları yatırımcıya, alıcıya veya danışmana mülkün gerçek durumunu gösterir ve teklif stratejisini şekillendirir.

Auction ve bidding sürecinde nelere bakılır?

Açık artırmalar (auction) ve teklif verme (bidding) sırasında mülkle ilgili ihale şartnamesi, satış şartları, depozito gereksinimleri ve son teklif tarihleri dikkatle incelenmelidir. İhale dokümanları genellikle satış şartlarını, borç ilişkisinin nasıl kapatılacağını ve alıcıdan hangi sorumlulukların beklendiğini belirtir. Ayrıca açık artırma sonucu mülkiyet devrinin hangi şartlarda gerçekleşeceği ve olası itiraz süreçleri kontrol edilmelidir. İhale sürecinde kayıtlarda gizli yükümlülük olup olmadığına dair ek sorgulamalar yapmak gerekir.

Mortgage ve repossession kayıtları nasıl kontrol edilir?

Tapu kayıtlarında görünen mortgage kayıtları, kredi veren kurumun alacak hakkını gösterir. Mortgage kaydının kapsamı, kalan borç miktarı ve kredi kuruluşunun kim olduğu sorgulanmalıdır. Repossession (geri alma) geçmişi olan mülklerde önceki kredinin şartları ve icra kayıtları incelenmelidir; çünkü bazı durumlarda alıcı, önceki borçlardan doğan ek taleplere muhatap olabilir. Banka ve tapu kayıtları arasındaki uyumsuzluklar için resmi belgeler ve yasal danışmanlık önem taşır.

Liens ve title search nasıl doğrulanır?

Liens (rehin, haciz, alacak kaydı) sorgulaması title search (tapu/talep incelemesi) ile birlikte yapılır. Resmi tapu kütükleri, icra daireleri ve vergi dairelerinden alınacak belgelerle mülke ait mevcut haciz veya rehin kayıtları doğrulanmalıdır. Ayrıca komşu hakları, şerhler veya kullanım kısıtlamaları gibi başkaca tesciller de incelenmelidir. Eksiksiz bir title search, alıcının ileride karşılaşabileceği hukuki talepleri önceden gösterir.

Bank-owned ve distressed mülklerde riskler

Bank-owned (banka mülkiyetine geçmiş) veya distressed (sıkıntılı) mülkler, genellikle hızlı satış baskısı ve sınırlı bakım geçmişiyle gelir. Bu tür mülklerde temel riskler; gizli borçlar, vergi cezaları, eksik ruhsatlar veya önceki icra süreçlerinden kalan yükümlülüklerdir. Banka kaynaklı satışlarda satış koşulları sabit olabilir ve bankanın tescil belgelerinin doğruluğu önemlidir. Yatırım amacıyla değerlendirilirken, onarım maliyetleri ve hukuki temizleme masrafları mutlaka hesaba katılmalıdır.

Inspection, renovation ve valuation değerlendirmesi

Mülkün fiziksel inspection (muayene) raporu, renovasyon (yenileme) gereksinimlerini ve olası maliyetleri ortaya koyar. Valuation (değerleme) ise piyasa fiyatı ile karşılaştırma yaparak yatırımın getirisini ölçer. Hem ekspertiz raporu hem de bağımsız denetçi incelemesi, yapı ruhsatları, tesisat durumu ve yapısal sorunlar hakkında somut veri sağlar. Renovasyon planları hazırlanırken yasal izin gereksinimleri, tarihsel koruma şartları veya imar kısıtlamaları kontrol edilmelidir.

Due diligence checklisti: yatırım ve teklif hazırlığı

Due diligence (özenli inceleme) süreci; tapu kaydı, ipotek ve lien sorguları, vergi borçları, işgal durumu, ruhsat ve plan kayıtları, açık artırma şartları, ekspertiz raporu ve sözleşme taslağının incelenmesini içerir. Yatırımcılar için maliyet tahminleri, potansiyel kira getirisi ve renovasyon maliyeti ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Teklif hazırlarken, hukuki belirsizlikler için teminat mekanizmaları ve teklifin hangi şartlara bağlı olduğu açıkça belirtilmelidir.

Sonuç olarak, taşınmazın yasal statüsünü kontrol etmek çok yönlü ve belgelenmiş bir süreç gerektirir. Her adımda resmi kayıtların doğrulanması, bağımsız ekspertizlerle fiziksel inceleme ve kapsamlı bir due diligence listesi, beklenmeyen yükümlülükleri azaltır. Hukuki karmaşıklıklar varsa uzman danışmanlık almak, işlem güvenliğini artırır ve yatırım kararlarını daha sağlam temellere oturtur.