Historické pozadí a proč parkovací místa dříve přehlíželi

Ve 20. století byla parkovací místa vnímána jako nutné, ale nevýnosné doplňkové aktivum. Urbanistické plány po druhé světové válce preferovaly automobilizaci, což vedlo k masivnímu budování povrchových parkovišť; avšak jejich komerční hodnota byla nízká, protože zemědělské, později průmyslové zóny, nabízely množství prostoru. Postupná suburbanizace z 80. a 90. let vytvořila hlad po parkovacích kapacitách kolem sídel a obchodních center, ale do portfolií investorů parkovací místa pronikala pomalu.

V posledních 15 letech změna městské politiky, nárůst početních aut a tlak na efektivní využití půdy zvýšily cenu za pozemky v centrech měst. Současně developerské projekty, které kombinují bydlení a komerci, začaly vnímat garáže jako zdroj dodatečných příjmů. Analytické zprávy komerčních poradců uvádějí, že tam, kde je nabídka parkování omezená, může stát jednotky parkovacích míst vykazovat relativně stabilní poptávku i v době zpomalení trhu s byty.

Současné tržní trendy a relevantní data

Současný trh vykazuje několik klíčových trendů: rostoucí míra motorisace v regionech mimo velká centra, nedostatek ulicního parkování v historických jádrech a rostoucí role krátkodobých pronájmů parkovacích míst přes platformy. Podle dat ČSÚ a Eurostatu se udržuje vysoká hustota automobilů v ČR ve srovnání s průměrem EU, což při omezené kapacitě parkovacích ploch zvyšuje tlak na ceny pronájmů ve městech střední velikosti i na okrajích velkých aglomerací.

Realitní trhy v posledních dvou letech rovněž ukazují, že cena jednoho garážového stání v centru velkého města roste rychleji než některé segmenty rezidenčního trhu, zejména tam, kde jsou přísná pravidla pro výstavbu nových parkovacích kapacit. Analytici z JLL a Cushman & Wakefield opakovaně uvádějí, že v lokalitách s omezenou nabídkou mohou být parkovací stání likvidní a poskytovat stabilní cash flow – nicméně jejich absolutní cena a výnos závisí na lokalitě, přístupu a možném omezení využití.

Finanční analýza: návratnost, rizika a kalkulace

Investiční logika parkovacích míst stojí na porovnání pořizovací ceny versus očekávaného nájemného a provozních nákladů. Typický model návratnosti (cap rate) pro parkovací stání bývá atraktivní tam, kde pořizovací cena je nízká a nájemné stabilní. Příklad ilustrační kalkulace: pořizovací cena 300 000 Kč, roční nájemné 36 000 Kč (3 000 Kč/měsíc), provozní náklady 10 % z nájemného → čistý příjem 32 400 Kč → před zdaněním návratnost ≈ 10,8 %. Taková čísla jsou orientační a v centrálních lokalitách může být pořizovací cena i vyšší, což snižuje procentuální výnos.

Rizika zahrnují změny městské politiky (vyhrazené zóny, omezení parkování), technologické změny (sdílení aut, elektrifikace s nutností dobíjecí infrastruktury), a právní omezení v řádu územních plánů. Dále je tu riziko likvidity: prodat jednotlivé parkovací místo může být složitější než byt. Na druhé straně jsou provozní výhody: nízké náklady na údržbu ve srovnání s byty, nižší fluktuace nájemců a menší potřeba kapitálových výdajů.

Podpora tvrzení: analýzy bank a tržních konsolidátorů (ČNB, realitní poradenské firmy) ukazují, že alternativní třída aktiv s nižší cenovou elasticitou (jako parkovací stání v omezených lokalitách) může při správné due diligence dosahovat stabilního cash flow i v období volatility rezidenčních cen.

Výhody a nevýhody strategie pro různé typy investorů

Výhody:

• Nízké provozní náklady a jednoduchá správa v porovnání s nájemním bydlením.

• Možnost krátkodobého pronájmu (turistická sezóna, dočasná potřeba firem).

• Diverzifikace portfolia: parkovací místa mohou zlepšit cash flow při nižších kapitálových požadavcích.

Nevýhody:

• Regulace a městská politika mohou rychle změnit poptávku.

• Omezena kapitálová zhodnocení; růst ceny spíše lineární než exponenciální.

• Technologické a sociální změny (carsharing, zóny pěšího pohybu) mohou snižovat dlouhodobou poptávku.

Pro retailového investora jsou parkovací místa vhodná jako doplněk portfolia: nabídnou stabilní příjem bez nutnosti řízení nákladných oprav. Pro developerské společnosti je vhodné integrování parkovacích míst s dalšími funkcemi (sklady, smart charging) zvýšit atraktivitu nabídky. Institucionální investoři mohou vytvářet větší portfolio parkovacích aktiv s lepší vyjednávací silou na provozní náklady a technologie.

Praktický průvodce: jak hodnotit a koupit parkovací místo

1. Lokalita a poptávka: zmapujte množství konkurence, veřejné parkování a plánované projekty v okolí. Mapa místního územního plánu a informace od obce jsou klíčové.

2. Právní status: ověřte vlastnické právo, servisní smlouvy, omezení v SPZ/MPZ, smlouvy o spoluvlastnictví a možné věcná břemena.

3. Náklady a příjmy: spočítejte hrubý i čistý výnos, zohledněte poplatky, daně, pojištění, případné služby správy.

4. Přístupnost a bezpečnost: dobrý přístup (vjezd, výška vjezdu), bezpečné osvětlení, zabezpečení nebo kamerový systém zvyšují atraktivitu.

5. Technologická připravenost: možnost instalace dobíjecích stanic pro EV může zvýšit budoucí hodnotu, ale přináší investiční náklady.

6. Scénáře likvidity: plán pro prodej (jednotlivě nebo jako balík), možnosti pronájmu přes platformy a smluvní podmínky.

Doporučení: proveďte senzitivní analýzu (optimistický, realistický, pesimistický scénář), zvažte malou pilotní investici a ověřte poptávku pronájmem před nákupem.

Praktické příklady a scénáře použití

Scénář A — městské centrum: Investor kupuje garážové stání v centru středně velkého města, kde je veřejné parkování omezené. Díky krátkodobým pronájmům pro návštěvníky restaurací a kanceláří dosahuje stabilního obsazení 85–95 %. Po započtení provozních nákladů je výnos stabilní a investor plánuje ponechat aktivum jako dlouhodobý příjem.

Scénář B — okrajové satelitní město: zde je větší riziko prázdného místa, ale pořizovací cena je nízká. Možný přesměrovací plán zahrnuje konverzi na sklad či mikroprostor pro místní řemeslníky, pokud poptávka po parkování poklesne.

Scénář C — developerský projekt: developerský blok zahrnuje rezidenční i parkovací vrstvu. Prodejem parkovacích míst jako součástí balíku lze zvýšit ARPA (average revenue per apartment) a nabídnout flexibilní řešení nájemníkům.

Závěr: kam se vyplatí směřovat pozornost investora

Parkovací místa představují méně tradiční, ale často podhodnocenou třídu aktiv s potenciálem stabilního cash flow, zejména v lokalitách s omezenou nabídkou parkování. Historické trendy i současné analýzy trhu ukazují, že při pečlivé due diligence, pochopení lokální politiky a realistickém ocenění rizik může jít o zajímavý doplněk portfolia. Investoři by měli kombinovat datovou analýzu (lokální statistiky poptávky), právní prověrku a provozní plán, aby maximalizovali návratnost a minimalizovali rizika.

Konečné rozhodnutí by mělo vycházet z konkrétních čísel a scénářů: porovnejte očekávaný výnos z parkovacího místa s alternativami v portfoliu, zvažte likviditu a regulační rizika a testujte poptávku před masivním vstupem na trh. Parkovací místa nejsou zázračným řešením, ale v dnešní realitní dynamice mohou být chytrým, nízkonákladovým způsobem diverzifikace a stabilizace příjmů.